Hypodrom 

Rezervační smlouva

V první části tak bude pozornost věnována rezervační smlouvě. Jedná se o smlouvu, jejímž prostřednictvím si lze zajistit, že alespoň po dobu, která je sjednána ve smlouvě, nebude moci prodávající nebo realitní kancelář, v jejíž nabídce je vámi vybraná nemovitost, prodat někomu jinému než vám.
Cílem smlouvy je proto poskytnout případnému kupujícímu (vám) časový prostor k tomu, aby zkontroloval právní i faktický stav nemovitosti a v případě potřeby si také zajistil finanční prostředky na koupi vybrané nemovitosti.
Zcela obvyklou součástí smlouvy je složení rezervačního poplatku a jeho výše. Výše poplatku není zákonem ani jiným právním předpisem nijak specifikována, ale zpravidla se pohybuje v rozmezí mezi 20 000,- Kč až 100 000 Kč za bytovou jednotku a platí se v hotovosti současně s podpisem rezervační smlouvy. V souvislosti se zaplacením rezervačního poplatku je ale vhodné si zkontrolovat, zda částka poplatku v případě uskutečnění koupě nemovitosti bude následně započtena do úhrady kupní ceny či nikoli.
Zde se však dostáváme k prvnímu úskalí, kterým jsou podmínky, za kterých bude rezervační poplatek vrácen zájemci. Takovými podmínkami bývají obvykle právní vady, jimiž je především existence zástavního práva, věcných břemen nebo třeba nájemní vztah, a vady faktické, což může být např. fakt, že domu padá střecha. Ani zde však pro sjednávání naznačených podmínek nejsou stanoveny žádné hranice. Z toho lze dovodit, že je pouze a jen na vás, jaké podmínky si v konkrétní smlouvě vyjednáte. Nesporným úspěchem je vrácení poplatku v každém případě, kdy ke konečnému podpisu kupní smlouvy rezervované nemovitosti nedojde.
Lze jen doporučit, aby jednou z podmínek vrácení rezervačního poplatku byla i nedohoda o obsahu následné smlouvy (smlouvy kupní nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě). Obecně je třeba podtrhnout, že pro různý typ nemovitosti by tyto podmínky však měly být různé.

Co konkrétně by smlouva měla obsahovat?

I v rámci sjednání rezervační smlouvy je třeba upozornit na několik prvků, které by smlouva měla obsahovat. Prvotně by ze smlouvy měla být patrná lhůta, na niž je nemovitost rezervována a tudíž nemůže být prodána nikomu jinému. V souvislosti s touto náležitostí by vám měla být prodávajícím či zprostředkovatelem prodeje umožněna důkladná kontrola nemovitosti, a to jak po stránce faktické, tak po stránce právní. Ve smlouvě by také měla být vyřešena příprava smlouvy a popřípadě také zajištění finančních prostředků na koupi, čímž je myšlen např. hypoteční úvěr.
Prodávající, případně zprostředkovatel prodeje (např.realitní kancelář) by se měl ve smlouvě bezpodmínečně zavázat, že vámi vybranou a na základě smlouvy rezervovanou nemovitost nebude po dobu stanovenou ve smlouvě nejen prodávat, ale ani k prodeji nabízet.
S odkazem na výše uvedený výklad týkající se rezervačního poplatku je také podstatnou součástí rezervační smlouvy určení výše tohoto poplatku, jež závisí na dohodě stran, podmínky pro vrácení rezervačního poplatku a konečně také započitatelnost poplatku do kupní ceny nemovitosti.
V případě, že vám bude při jednání o koupi nemovitosti sděleno, že předložená rezervační smlouva je standardní a tudíž se v ní nedá nic měnit, ačkoli nejste s nějakou částí smlouvy spokojeni, je asi třeba objektivně zvážit důležitost vámi očekávaných změn pro samotný obsah textu. V případě, že by nebyla možnost úpravy například vrácení rezervačního poplatku, bylo by v takovém případě vhodnější obrátit se na jinou realitní kancelář a najít si i jinou nemovitost. Nebudete tak zbytečně riskovat propadnutí rezervačního poplatku případně jiná zklamání.
V neposlední řadě je třeba poukázat na osobu s níž rezervační smlouvu uzavíráte. Tato osoba od vás rezervační poplatek nejen převezme, ale v případě neuzavření smlouvy kupní či smlouvy o budoucí kupní smlouvě vám jej, na základě podmínek smlouvy, musí též vrátit. Lze jen doporučit, aby se jednalo o osobu , které důvěřujete, neboť jí svěříte nemalý obnos v podobě zmíněného poplatku.
Na závěr je třeba důrazně podtrhnout osvědčenou pravdu, že obezřetnost se rozhodně vyplatí. A to nejen v této oblasti..

Zpět na přehled