1.3.2. Pronájem
Nájemní smlouvou přenechává vlastník věc, v tomto případě byt, popřípadě jeho část, do užívání jiné osobě, a to na sjednanou dobu. Vlastníkem bytu je obec. Bez souhlasu obce nelze byt podnajímat.
Pokud tedy - se souhlasem obce - dává byt do užívání jiné osobě, jedná se o podnájemní smlouvu. Smlouva musí mít písemnou podobu. Smlouvou se sjednává výše nájemného a jeho splatnost. Vedle toho jsou obvykle hrazeny platby za dodávky energií a služby spojené s nájmem (úklid, odvoz odpadu apod.).
Je vhodné, aby o stavu, v jakém je byt předáván na začátku nájmu a zpětně přebírán po skončení nájmu, byl mezi smluvními stranami sepsán zápis.
Přijaté nájemné - v korunách, cizí měně nebo i v nepeněžní podobě - podléhá zdanění. U fyzických osob vstupuje nájemné za byt do dílčího základu daně podle § 9 zákona o daních z příjmů - Příjmy z pronájmu. Pronajímatel je povinen vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časové posloupnosti a evidenci o pohledávkách a závazcích.
Základ daně se spočítá jako rozdíl příjmů v podobě přijatého nájemného a výdajů k němu. Přitom pronajímatel může uplatnit výdaje:
- buď v prokázané výši - na udržování, opravy, nakoupené služby a další
- nebo „paušálem" ve výši 30 % z příjmů.
Pronajímatel nemá právo uplatnit jako výdaje na zajištění příjmů z pronájmu bytu odpisy podle zákona o daních z příjmů, protože ty může uplatňovat pouze vlastník.
V případě, že dojde k technickému zhodnocení (stavebním úpravám) bytové jednotky, může technické zhodnocení se souhlasem vlastníka odpisovat nájemce. Podrobněji viz část 1.2.3.2.
Pokud byt pronajímají manželé, zdaňuje se zisk z pronájmu (popřípadě ztráta) za zdaňovací období vždy jen u jednoho z nich. V dalších kalendářních letech si to mohou manželé vyměnit.
Z hlediska daně z přidané hodnoty se u nájemného za byty obvykle daň neuplatňuje. Podle § 56 zákona o DPH se jedná o osvobozené plnění. Výjimkou, kdy by nájem bytu podléhal 20% sazbě daně, by byl například nájem pro zaměstnavatele, který byt najal pro potřebu svých zaměstnanců nebo obchodních partnerů.
Podle stanoviska Ministerstva financí ČR se do nájemného nezahrnuje příjem v podobě záloh na elektřinu, vodu, plyn apod., pokud budou tyto služby nájemci (podnájemci) vyúčtovány poté, co vlastník obdrží vyúčtování od dodavatele služeb a energií.
V případě, že se služby spojené s nájmem hradí „paušálně" a smluvní strany si nedohodly vyúčtování těchto plateb, jedná se na straně pronajímatele při přijetí zálohy o zdanitelný příjem a při placení dodavateli služeb a energií o daňový výdaj.
©2009 Hypodrom s.r.o., všechna práva vyhrazena.