Hypodrom 

2.2.1. Samostatné garáže

Pořizuje-li se garáž jako samostatná stavba, jedná se o pořízení dlouhodobého hmotného majetku a samotné pořízení nemá dopad na základ daní z příjmů.

U převodu garáže uplatňuje plátce daně základní sazbu daně z přidané hodnoty.

Při nabytí garáže děděním se garáž nabývá dnem úmrtí zůstavitele. Po skončení dědického řízení se provede zápis změny vlastnictví do katastru nemovitostí.

Vstupní cenou pro účely případného odpisování při pronájmu nebo při následném prodeji je podle § 29 a § 30 odst. 10 zákona o daních z příjmů:

a)      buď původní cena, ze které odpisoval zůstavitel,

b)      nebo cena určená v dědickém řízení, pokud zůstavitel garáž neodpisoval.

Výdaje spojené s dědickým řízením (např. odměna notáře, daň dědická) nejsou považovány za daňově uznatelné výdaje, které snižují základ daně.

Při nabytí garáže darem je dnem nabytí vlastnictví den doručení návrhu na změnu vlastnictví vkladem katastrálnímu úřadu. Vstupní cena garáže (§ 29 zákona o daních z příjmů) pro účely odpisování při pronájmu nebo pro účely prodeje je cena zjištěná pro účely daně darovací, tedy cena podle znaleckého posudku. Odpisovat nelze garáž nabytou bezúplatně, pokud tento převod byl osvobozen od daně darovací. Daň darovací není daňovým výdajem.

Garáž podléhá dani ze staveb a je potřeba ji přiznat v přiznání podávaném v kalendářním roce, který následuje po roce nabytí garáže.

Při prodeji garáže se postupuje obdobně jako u prodeje bytu (viz část 1.1.4.) s určitými výjimkami:

Prodej garáže ve vlastnictví podléhá dani z převodu nemovitostí. Výjimkou jsou situace, kdy je převod osvobozen podle § 20 odst. 7  zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. Jedná se obvykle o převody z vlastnictví družstev a podle zákona o vlastnictví bytů.

Poplatníkem daně z převodu nemovitosti je prodávající (§ 8). Za úhradu daně ručí nabyvatel. Prodávají-li garáž manželé ze společného jmění manželů, je každý z manželů samostatným poplatníkem a jejich podíly jsou stejné. V případě podílových spoluvlastníků je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem a platí daň podle velikosti svého podílu.

Základem daně je vyšší ze dvou cen - ceny smluvní a ceny zjištěné podle zákona o oceňování majetku, vyjádřené v podobě znaleckého posudku. Výjimkou je prodej obcí, kdy základem daně je cena sjednaná.

Daňové přiznání se podává finančnímu úřadu podle místa nemovitosti, a to do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Součástí daňového přiznání je ověřený opis nebo ověřená kopie smlouvy a znalecký posudek o ceně zjištěné. Znalecký posudek se nevyžaduje při podání daňového přiznání k dani z převodu nemovitostí, jde-li o úplatný převod vlastnictví k nemovitosti z vlastnictví obce. Viz § 21 zákona.

Právnická osoba účtuje o veškerém majetku. Nakládání s ním vstupuje do výsledku hospodaření a do základu daně z příjmů právnické osoby. Proto se u prodeje garáže účtuje o zdanitelném výnosu.

Na prodeji garáže lze ve skutečnosti, účetně i daňově prodělat. Na prodeji pozemku však nelze daňově prodělat, proto je nutné oddělit v kupní smlouvě cenu za pozemek. Pokud by se tak nestalo, je tolerován postup uvedený v části 1.1.2.2. (podle znaleckého posudku).

Pro daň z příjmů fyzických osob je rozhodující doba vlastnictví garáže. Podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně z příjmů, pokud došlo k prodeji po pěti letech od nabytí nemovitosti.

Za den nabytí považujeme u nemovitostí den převodu nebo přechodu vlastnických práv k nemovitostem. Při převodu na základě smlouvy se nabývá vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí podle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (§ 133 občanského zákoníku), tj. dnem doručení návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Při dědění se dědictví nabývá dnem úmrtí zůstavitele (§ 460 občanského zákoníku). Den prodeje se posuzuje obdobně.

U majetku nabytého zděděním po příbuzném v  řadě přímé  (rodiče, prarodiče) nebo po manželovi (manželce), se doba ve vlastnictví prodávajícího a doba ve vlastnictví zůstavitele, pro účely testu lhůty pro osvobození, sčítá. To platí i pro postupné dědění v řadě přímé nebo po manželovi (manželce).

Podmínky pro osvobození příjmů od daně se týkají nemovitosti, která nikdy nebyla zařazena do obchodního majetku prodávajícího, nebo nemovitosti, která byla zařazena v obchodním majetku prodávajícího, ale ode dne vyřazení z obchodního majetku uplynulo více než pět let. Platí, že doba mezi nabytím a prodejem se nepřerušuje, pokud v jejím průběhu došlo k zániku nebo vypořádání společného jmění manželů.

Osvobozeny nejsou příjmy plynoucí z budoucího prodeje na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě, a to v době do pěti let od nabytí vlastnictví nebo do pěti let od data vyřazení z obchodního majetku.

Prodej garáže podléhá dani z přidané hodnoty, pokud je na území ČR a prodává jej plátce daně v rámci svého podnikání.

Prodej garáže podléhá základní 19 % sazbě DPH, pokud je prodávána do tří let od první kolaudace. Podrobněji viz § 56 zákona o DPH. Jinak se jedná o osvobozené plnění.

Prodej zastavěného pozemku je osvobozen od DPH.

Darování garáže plátcem daně, který při pořízení uplatnil odpočet DPH na vstupu, podléhá u DPH stejnému postupu jako její prodej.

V  případě, kdy vlastník bytu daruje byt jiné osobě, nevzniká mu příjem, podléhající dani z příjmů.

Při úmrtí vlastníka garáže musí dědic vypořádat případné daňové povinnosti - například zdanit příjmy z pronájmu, a to v přiznání podávaném do 6 měsíců od úmrtí zůstavitele. Zdaní se také případné pohledávky z nájmu.

Zpět na přehled