Hypodrom 

Kupní smlouvy o převodech nemovitostí uzavírané cizinci

Rádi bychom poukázali, že problematika nabývání nemovitostí prostřednictvím právnické osoby je velmi pozorně sledována cizinci, pro které podle devizového zákona vyplývají určitá omezení při nabývání nemovitostí. Po vstupu ČR do EU však význam této otázky není tak značný.

Ačkoli je Česká republika na základě mezinárodních smluv vystavena na zásadě národního zacházení, kdy mají cizinci stejná práva jako občané České republiky, lze nalézt oblasti, kde tato zásada zcela neplatí. Jednou z těchto oblastí je také nabývání nemovitostí na území České republiky, kde občané ČR nejsou vůbec omezeni. V případě cizinců je tomu poněkud jinak. Je však nutno rozlišovat cizince, kteří jsou občany členských států Evropské unie, občany třetích zemí, kteří na základě mezinárodních dohod požívají výhody a občany jiných než členských států Evropské unie, tzv. třetích států.

Občané členských států Evropské unie

Vzhledem ke vstupu České republiky do Evropské unie se situace na poli koupě nemovitostí pro občany členských států EU poněkud změnila. Stav před vstupem do EU je i nadále zachován za předpokladu, že občané členských států nemají průkaz o povolení k pobytu pro občana členského státu Evropské unie na území České republiky. V takových případech je pro nabývání nemovitostí stanoven stejný režim jako pro občany třetích států, rozebraný níže.

Pokud průkaz o povolení k pobytu v České republice mají, pak nemovitosti v České republice nabývat mohou. Jejich situace je také dále snazší v tom, že pro ně není tak obtížné získat povolení k přechodnému či trvalému pobytu na území České republiky. Navíc tyto občany již povolení k přechodnému pobytu opravňuje k nabytí vlastnictví k nemovitostem na území České republiky.

Je však třeba upozornit na fakt, že podle povolení k pobytu, tj. povolení k přechodnému pobytu či trvalému pobytu na území České republiky, se liší rozsah možnosti nabývat nemovitosti.

V případě, že mají průkaz o povolení k přechodnému pobytu, pak mohou nabývat veškeré nemovitosti v České republice bez omezení s výjimkou pozemků, které jsou součástí zemědělského půdního fondu nebo plní funkci lesa. To konkrétně znamená, že si nemohou koupit zahradu u domu, která bývá vždy součástí zemědělského půdního fondu. Mohou si koupit např. byt, dům, stavební parcelu, tj. pozemek, na kterém je postaven dům.

Občané členského státu Evropské unie s povolením k trvalému pobytu v České republice si mohou kupovat jakékoli nemovitosti na území České republiky.

Proto v případě, že patříte do výše naznačených kategorií cizinců, je vhodné si před rozhodnutím o koupi nemovitosti zjistit, zda je vůbec možné takovouto nemovitost zakoupit.

Občané třetích zemí, se kterými má Česká republika mezinárodní dohodu

Speciální, a poněkud předělovou skupinou cizinců jsou občané několika konkrétních zemí, se kterými má Česká republika mezinárodní dohody. Jedná se o země Evropského hospodářského prostoru, Spojené státy americké či Švýcarsko. Tyto země využívají, na základě mezinárodních dokumentů, jichž jsou smluvní stranou, tzv. doložku nejvyšších výhod, což znamená, že zájemci o koupi nemovitosti z těchto států jsou poskytnuty minimálně stejné výhody, které již byly či kdykoli budou poskytnuty zájemcům z jiných států. Těmito jinými státy je pak třeba rozumět státy třetí.

Občané třetích států

Dle současné právní úpravy mohou občané třetích států nabývat nemovitosti pouze při splnění několika konkrétních požadavků. Jedná se především o podmínku povolení trvalého pobytu v České republice, případně mohou nabývat nemovitosti za situace, kdy je nabývají do společného jmění manželského s občanem České republiky nebo fyzickou osobou, která má povolen trvalý pobyt v České republice. To znamená, že mají za manžela občana České republiky nebo osobu s trvalým pobytem v České republice a s ním si kupují nemovitost do společného jmění manželů.

Stejnou možnost mají v případě, že nemovitost zdědí, vymění nemovitost za nemovitost umístěnou v České republice a cena nově vyměněné nemovitosti nepřesahuje cenu původní nemovitosti či v případě, že jsou nemovitosti určeny pro diplomatické zastoupení státu.

V neposlední řadě zákon dává možnost občanům třetích států nabývat nemovitosti na území České republiky v případě, že se jedná o nabytí od příbuzného v řadě přímé, sourozence nebo manžela, že se jedná o výstavbu na vlastním pozemku, na základě předkupního práva z důvodu spoluvlastnictví dané nemovitosti či za situace, kdy daná nemovitost je pozemek, který tvoří jeden funkční celek s nemovitou stavbou v jejich vlastnictví.

V případě, že daný zájemce nesplňuje výše naznačené podmínky, řeší se tato situace obvykle tak, že občan třetího státu v České republice založí nebo koupí českou právnickou osobu, většinou společnost s ručením omezeným, a tato společnost koupí požadovanou nemovitost.

Vzhledem k tomu, že tato tématika obsahuje celou řadu úskalí a sporných míst, je asi namístě doporučit v případě, že spadáte do výše vymezených kategorií a máte zájem o koupi nemovitosti na území ČR, radu advokáta, který se této problematice věnuje. Zcela jistě vám to ušetří nejen čas, ale i případné komplikace.

Důsledky koupě nemovitosti prostřednictvím právnické osoby

Při rozhodování, zda koupit nemovitost prostřednictvím právnické osoby, je třeba zvážit několik aspektů takového postupu.

Předně je nutno zdůraznit, že pro cizince mimo EU a u vybraných pozemků i pro cizince EU představuje právní řešení jak „oklamat" devizový zákon.

Nabytí nemovitosti skrze společnost s ručením omezeným může mít pro jejího nabyvatele značnou výhodu v tom směru, že za případnou škodu, která bude způsobena v důsledku provozu nemovitosti jiným osobám, požárem apod., bude za škodu odpovídat společnost s ručením omezeným, která za své závazky odpovídá celým svým majetkem. Pokud by si však nabyvatel nemovitost pořídil jako fyzická osoba, která za své závazky také odpovídá celým svým majetkem, mohla by část této odpovědnosti za škodu zatížit i přímo majetek tohoto nabyvatele.

Ve vztahu k převoditelnosti nemovitosti a právnické osoby lze obecně podtrhnout, že převod právnické osoby je jednodušší. Je tedy možné, že se změní vlastník této právnické osoby (právnická osoba bude prodána) s tím, že stav zápisu v katastru nemovitostí bude nezměněn, neboť tato, byť převáděná, právnická osoba, je stále vlastníkem nemovitosti. Typicky je např. u společnosti s ručením omezeným nutné vyhotovit smlouvu o převodu obchodního podílu, která je účinná okamžikem podpisu smluvními stranami, za předpokladu, že byla doručena společnosti samotné. Pozdější zápis do obchodního rejstříku pak má za následek pouze jakési potvrzení, že tato transakce byla provedena. Naproti tomu, kdyby se nemovitost převáděla přímo, bylo by nutné pro vznik právních účinků převodní smlouvy vyčkat kladného rozhodnutí katastrálního úřadu.

Na druhé straně je vhodné též upozornit na zvýšenou administrativní náročnost určitých úkonů pro realizaci převodu. Již samotná nutnost založení právnické osoby může znamenat značnou komplikaci, pro kterou může být tato varianta hůře využitelná. Naznačená administrativní náročnost však nekončí po založení společnosti, ale pokračuje prakticky po celý její „život". I toto je tedy třeba zvážit, pokud uvažujete o zvolení této možnosti nabývání nemovitostí v České republice.

Zpět na přehled