Hypodrom 

Společenství vlastníků jednotek

Zákon o vlastnictví bytů výslovně stanovuje, že Společenství je právnickou osobou s právní subjektivitou. Právní subjektivita je však omezena na činnosti spojené se správou, provozem a opravami společných částí domu, ve kterém Společenství vzniklo.

Je vhodné zdůraznit, že se nejedná o správu, provoz a opravy jednotlivých jednotek v domě, jelikož ty jsou záležitostí příslušných vlastníků těchto jednotek. V mezích právní subjektivity a k uvedeným účelům může Společenství nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory. O majetku je Společenství povinno vést účetnictví.

Rozsah způsobilosti společenství vlastníků

Společenství je oprávněno činit právní úkony především k zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek, pojištění domu a nájmu v případech nájmu společných částí domu a dále k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek

Služby spojené s užíváním jednotek jsou zejména dodávky energií, vody apod. Společenství je oprávněno rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek a současně je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek.

Za závazky ručí vlastníci jednotek v poměru odpovídajícímu velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Ručiteli jsou všichni vlastníci jednotek a k písemnému vyzvání věřitele jsou povinni splnit dluh Společenství. Jejich povinnost má však dílčí povahu a tedy konkrétní výše povinnosti bude závislá na výši spoluvlastnického podílu na společných částech domu.

Vznik společenství vlastníků jednotek

Společenství vzniká přímo za zákona, který stanoví specifické podmínky. Musí se tak jednat o dům, kde je vymezeno alespoň 5 jednotek a současně tři jednotky musí být ve vlastnictví různých vlastníků.

Za okamžik vzniku Společenství zákon označuje okamžik doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou katastrální úřad osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. V praxi jde nejčastěji o smlouvu mezi vlastníkem jednotky, který vymezil jednotky v domě, a novým vlastníkem - nabyvatelem.

Ohledně vymezení jednotek v domě je třeba dodat, že se tak děje na základě prohlášení vlastníka.

Výjimka se uplatňuje při vzniku Společenství v domě, kde je založeno bytové družstvo, které vykonává funkci správce domu. Společenství pak vzniká až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu.

Orgány Společenství

Zákon také stanovuje orgány Společenství, jimiž jsou shromáždění vlastníků jednotek, výbor společenství nebo ten vlastník jednotek, kterého v případě, že není zvolen výbor, shromáždění pověří výkonem funkce výboru.

Shromáždění

Shromáždění je nevyšší orgán Společenství. Zákon stanovuje povinnost konání první schůze, a to nejpozději do 60 dnů po vzniku Společenství. Nesplnění této lhůty však není žádným způsobem sankcionováno. První schůzi shromáždění svolá původní vlastník budovy a jsou zde schvalovány stanovy společenství a voleny orgány společenství, tedy zejména výbor, popř. pověřený vlastník nebo další orgány.

První schůze shromáždění se může konat jen za účasti notáře, který o jejím průběhu, volbě a složení orgánů společenství a schvalování stanov pořídí notářský zápis.

Schvalované stanovy společenství musí obsahovat především sídlo společenství a jeho název, ve kterém musí být uvedeno označení domu, pro který vzniklo, a musí v něm být obsaženo slovo "společenství", předmět činnosti, kterým je správa domu, orgány společenství, jejich práva a povinnosti a způsob jejich svolávání, práva a povinnosti členů společenství, způsob úhrady nákladů spojených se správou domu a způsob nakládání s majetkem společenství.

Pro případ, že na schůzi shromáždění nebudou stanovy schváleny, ze zákona přímo vyplývá, že právní poměry Společenství budou podřízeny vzorovým stanovám.

Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů a k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. Zákon také stanovuje kvalifikovanou většinu potřebnou pro přijetí usnesení o významných věcech Společenství. Jednomyslné schválení je pak vyžadováno pro změnu účelu užívání stavby a změnu stavby.

Výbor

Výbor, popř. pověřený vlastník je v rámci Společenství výkonným orgánem, tedy orgánem statutárním. Ze zákona je stanoven minimální počet členů výboru, tedy 3 členové. Funkční období výboru určují stanovy, nesmí však přesáhnout 5 let. Výbor rozhoduje o věcech spojených se správou domu, pokud si rozhodnutí v těchto věcech nevyhradí shromáždění.

Jedná se tedy o kolegiální orgán, za něhož navenek jedná předseda, kterého výbor zvolí z řad členů výboru. Jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru. Je-li statutárním orgánem pověřený vlastník, postačí k písemnému právnímu úkonu jeho podpis.

Zápis Společenství do rejstříku společenství vlastníků jednotek

Společenství se zapisuje do rejstříku společenství vlastníků, jenž vedou soudy, a to soudy krajské. Vzhledem k tomu, že Společenství vzniká přímo ze zákona, má zápis do rejstříku pouze deklaratorní význam.

Návrh podává osoba, která se do rejstříku zapisuje, tedy Společenství.

K návrhu je třeba také připojit výpis z katastru nemovitostí pro dům s byty a nebytovými prostory, notářský zápis o průběhu první schůze shromáždění, na níž byly schváleny stanovy společenství a zvoleny orgány společenství, včetně listiny osvědčující přítomnost vlastníků jednotek na této schůzi a schválené stanovy společenství.

Dále je Společenství povinno předložit přihlášku k registraci místně příslušnému správci daně do 30 dnů ode dne, kdy začalo pobírat příjmy podrobené dani nebo mu vznikla povinnost srážet daň nebo zálohy na ni.

Členství ve společenství vlastníků jednotek

Členství ve Společenství je spojeno s vlastnickým právem k jednotce a tedy vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky. Pokud má jednotka spoluvlastníky, jsou tito spoluvlastníci společnými členy společenství.

Zpět na přehled