Hypodrom 

Smlouva o výstavbě domu s byty a nebytovými prostory

Smlouvu o výstavbě domu s byty a nebytovými prostory musí uzavřít všechny osoby, které se budou podílet na výstavbě domu a které se poté stanou vlastníky jednotlivých bytů a nebytových prostor v domě po jeho dokončení a zápisu do katastru nemovitostí. Všechny tyto osoby budou též stavebníky domu ve smyslu stavebního zákona. To znamená, že budou všichni podávat žádost o stavební povolení, případné žádosti o změny a žádost o kolaudaci domu po jeho dokončení.

Smlouvu je nutno uzavřít i tehdy, pokud již dům existuje, jsou v něm prohlášením vlastníka, které je vložené do katastru nemovitostí, vymezené jednotlivé byty, nebytové prostory a společné části domu a současně v domě mají vzniknout nové byty nebo nebytové prostory formou střešní nástavby, půdní vestavby, přístavby nebo v případě, že se v domě provádí stavební úpravy. Díky těmto úpravám však pro použití smlouvy musí vzniknout nový byt nebo nebytový prostor v domě nebo se změnit velikost nějakého stávajícího bytu nebo nebytového prostoru a rozsah jejich příslušenství na úkor společných částí domu.

V takovém případě musí smlouvu uzavřít všichni vlastníci stávajících bytů a nebytových prostor v domě a osoba, která chce postavit novou jednotku, a bude tedy vlastníkem této nové jednotky nebo vlastník stávajícího bytu nebo nebytového prostoru v domě, který chce zvětšit svůj byt nebo nebytový prostor na úkor společných částí domu.

Stavebníkem v tomto případě bude pouze osoba, která bude vlastníkem nově postavených bytů nebo nebytových prostor v domě nebo která bude vlastníkem jednotky zvětšené právě na úkor společných částí domu.

Zákon v této oblasti přesně vymezuje, jaké náležitosti musí smlouva obsahovat. Mezi hlavní náležitosti tak patří především název katastrálního území, parcelní číslo pozemku, úprava práv vlastníků budoucích jednotek k pozemku, na kterém bude dům postaven, čísla všech bytů a nebytových prostor včetně pojmenování a umístění, určení rozsahu podlahové plochy jednotlivých bytů a nebytových prostor, jejich příslušenství a vybavení a určen všech budoucích vlastníků.

Kromě výše zmíněného musí smlouva obsahovat určení společných částí domu, které budou společné vlastníkům všech jednotek, a určení částí, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek, stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu či způsob správy domu a pozemku, kdo spoluvlastníky domu zastupuje navenek, jakým způsobem na jakou dobu.

Současně je třeba ve smlouvě zakotvit také způsob financování stavebních nákladů, výše a splatnost příspěvků, popřípadě rozsah a způsob ocenění vlastní práce budoucích vlastníků jednotek v domě, pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na náklady spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu jako celku po dokončení výstavby a jako příloha přiložit i půdorysy všech podlaží či schémata. Ve Smlouvě mohou být i další ustanovení upravující vztahy mezi budoucími vlastníky.

V případě, že je jeden z budoucích vlastníků bytu nebo nebytového prostoru vlastníkem i pozemku, na kterém bude dům postaven, je povinen převést na jednotlivé vlastníky bytů a nebytových prostor v domě spoluvlastnický podíl k pozemku. Velikost tohoto podílu se shoduje s velikostí podílu na společných částech domu. Převod spoluvlastnického podílu k pozemku musí být obsažen ve smlouvě. Pokud má jeden z budoucích vlastníků bytu nebo nebytového prostoru jiné právo k pozemku, na kterém bude dům postaven, než je vlastnické právo (např. nájemní právo, věcné břemeno atd.), je povinen převést na ostatní vlastníky bytů nebo nebytových prostorů v domě dané právo k pozemku, které má on sám, nebo příslušný podíl na tomto právu. Oproti tomu je v zákoně zakotvena povinnost vlastníka pozemku, na kterém bude dům postaven, poskytnout vlastnické právo k tomuto pozemku tak, aby rozsah jeho práv k tomuto pozemku odpovídal rozsahu spoluvlastnických podílů na společných částech domu.

Z tohoto zcela jasně vyplývá povinnost vlastníka pozemku poskytnout vlastníkům bytu nebo nebytového prostoru potřebnou součinnost a uzavřít s vlastníky bytů a nebytových prostorů v domě písemnou smlouvu, kterou na ně příslušná práva nebo příslušný podíl na tomto právu přenese. Kdyby tam tato povinnost vlastníka pozemku nebyla, pak by vlastník jednotky v domě disponující právem k pozemku v mnoha případech nemohl splnit svou zákonnou povinnost převést příslušná práva na ostatní vlastníky jednotek v domě.

Smlouva o výstavbě musí být, dle zákona, přílohou žádosti o vydání stavebního povolení. Je třeba upozornit, že stavební úřady se nevyznačují velkou znalostí zákona, a nemusí tedy smlouvu pro vydání stavebního povolení vyžadovat. Dojde tak k vydání stavebního povolení a kolaudaci stavby, případně nové jednotky i bez předložení smlouvy. Pak se však můžete dostat do problémů při zápisu domu a nových jednotek do katastru nemovitostí u katastrálního úřadu, protože ten smlouvu striktně vyžaduje, pokud je dle zákona zapotřebí. Pokud ji vlastník nepředloží, pak úřad návrh na vklad domu nebo nových jednotek zamítne.

Proto důrazně podtrhuji nutnost, v případě záměru uzavřít popsanou smlouvu, zjistit si zákonné požadavky a nespoléhat se jen na rozhodnutí úřadu. Lze jen doporučit radu advokáta, který se nejen pohybuje v zákonných mezích, ale také je obeznámen s aplikační praxí. Tímto krokem by tak předejdete mnoha neočekávaným problémům.

Závěr

Pečlivě vypracovaná smlouva, ve které jsou detailně ošetřena práva a povinnosti zhotovitele a objednatele, je jedním z klíčových prvků v procesu výstavby domu. Z důvodu právní jistoty účastníků by měla jasně formulovat práva a povinnosti smluvních stran. To má svůj význam i v případném soudním sporu. Proto lze rozhodně jen doporučit, aby byla uzavřena písemnou formou.

Zpět na přehled