Hypodrom 

Smlouva o dílo na výstavbu domu

Dalším dílčím tématem výkladu je smlouva na výstavbu domu, která bude uzavřena podle ustanovení obchodního zákoníku jako smlouva o dílo. Smlouva stanoví vzájemná práva a povinnosti objednatele, tj. budoucího vlastníka a zhotovitele, tedy nejčastěji stavební společnosti, která bude stavbu realizovat.

Aby se vůbec mohlo jednat o smlouvu o dílo dle obchodního zákoníku, a nikoliv o smlouvu nepojmenovanou, je nezbytné, aby ve smlouvě bylo zahrnuto několik prvků, a to určení smluvních stran, tedy objednatele a zhotovitele, vymezení díla a určení ceny anebo způsobu jejího určení.

Skutečnost, o jakou smlouvu se jedná má pak svůj význam při určování práv a povinností z takové smlouvy. V případě, že se bude jednat o smlouvu o dílo a tato smlouva nebude upravovat určitou otázku, bude se při kvalifikaci postupovat dle příslušných ustanovení obchodního zákoníku o smlouvě o dílo. Naproti tomu, bude-li uzavřená smlouva postrádat jednu z výše uvedených částí, bude vyloučen postup dle příslušných ustanovení o smlouvě o dílo. Obchodní zákoník v této oblasti dává relativně velkou míru smluvní volnosti a tak si účastníci smlouvy o dílo mohou některá práva a povinnosti ve smlouvě upravit odlišně, než jak předpokládá obchodní zákoník.

Účastníci smlouvy

Z hlediska podstatných náležitostí smlouvy o dílo doporučuji, aby účastníci smlouvy byli co nejdetailněji označeni, a to prostřednictvím co největšího počtu identifikačních údajů. Současně by bylo vhodné uvedené údaje ověřit dle aktuálního výpisu z obchodního rejstříku účastníka smlouvy, čímž minimalizujete riziko neplatnosti smlouvy.

Vymezení díla

Dále je třeba přesně a nezaměnitelně popsat a definovat dílo, zde tedy dům, který má být postaven. Ideální situací je, když projektová dokumentace a další relevantní dokumenty tvoří jako přílohy nedílnou součást smlouvy.

Při samotném provádění díla platí, že zhotovitel jej provádí samostatně a není při určení způsobu provedení díla vázán pokyny objednatele, ledaže se k jejich plnění výslovně zavázal. Může ovšem pověřit jeho provedením jinou osobu, jestliže ze smlouvy nebo z povahy díla nevyplývá nic jiného. Při provádění díla jinou osobou má ovšem zhotovitel odpovědnost, jako by dílo prováděl sám. Je nutné také vymezit, zda objednatel bude oprávněn vykonat nějaké stavební práce sám na domě na vlastní náklad, přičemž tyto práce nebudou předmětem smlouvy o dílo. Dům však nemusí být zhotovitelem postaven kompletně, ale jen do určitého stupně rozestavěnosti. Je-li to v souladu se záměrem účastníků smlouvy, mělo by vymezení díla obsahovat i takové ujednání.

Dále by v rámci vymezení díla měl být určen harmonogram, podle kterého budou jednotlivé dílčí kroky na domě realizovány. Na základě harmonogramu se pak může kontrolovat a sledovat postup výstavby. Harmonogram má vazbu na stavební deník.

Cena díla

Platí, že objednatel je povinen zhotoviteli zaplatit cenu dohodnutou ve smlouvě nebo určenou způsobem stanoveným ve smlouvě. Není-li cena takto dohodnutá nebo určitelná, a smlouva je přesto platná, je objednatel povinen zaplatit cenu, která se obvykle platí za srovnatelné dílo v době uzavření smlouvy za obdobných obchodních podmínek. Je však bezpochyby vhodnější se na ceně nebo způsobu, kterým bude určena, předem dohodnout, čímž se vyhnete případným pozdějším sporům.

Proto doporučuji, aby se výše ceny stanovená ve smlouvě stanovena odvíjela od rozpočtu, kalkulace nákladů. Rozpočet obsahuje popis jednotlivých dílčích úkonů včetně stanovení ceny práce a materiálu. Cena stanovená podle tohoto rozpočtu by se pak neměla v průběhu provádění prací měnit. Je však možné, aby výše ceny byla upravena v návaznosti na tzv. vícepráce.

Provádí-li se dílo po částech nebo vyžaduje-li provedení díla značných nákladů, je účelné ve smlouvě upravit poskytování záloh. Pokud se tedy účastníci na zálohách domluví, je třeba zcela jasně formulovat jejich počet, výši a zejména případné podmínky jejich poskytování tak, aby nedocházelo k nejasnostem. I zálohy je vhodné poskytovat na základě harmonogramu, prostřednictvím kterého lze sledovat ukončování jednotlivých etap výstavby.

Stavební deník

Stavební deník představuje jeden z nástrojů, jejichž prostřednictvím se provádí kontrola v průběhu výstavby. Zhotovitel je povinen při jeho vedení zapisovat průběh stavby a podmínky, za nichž byla stavba prováděna. Do stavebního deníku se dále zaznamenávají i odchylky od projektu a kdo je schválil, jakož i jiné změny. V případném soudním sporu stavební deník nabývá na významu, neboť údaje v něm obsažené mohou sloužit jako důležitý důkazní prostředek. Originál deníku přebírá objednatel od zhotovitele po kolaudaci a dle stavebního zákona je povinen jej uchovávat po dobu deseti let. To má opět svůj význam v případě výskytu tzv. skrytých vad.

Předání díla

Předání díle je z několika důvodů zásadní stádiem probírané tématiky. Předáním díla přechází vlastnické právo a nebezpečí vzniku škody na díle ze zhotovitele na objednatele. Pro posouzení otázky vlastnictví ke zhotovované stavbě je rozhodující to, zda je vlastníkem pozemku, na němž má být stavba provedena, objednatel či zda pozemek pro provedení stavby objednatel opatřil.

Pro předejití jakýmkoliv nesrovnalostem doporučujeme, aby byl ve smlouvě dohodnut způsob převzetí hotového díla, tzn. jak bude probíhat a dále kdo a jakým způsobem toto převzetí svolá.

V neposlední řadě je předání díla významné z toho důvodu, že jeho realizací začne běžet záruční doba, byla-li sjednána.

Vady díla

Dle obchodního zákoníku má dílo vady, jestliže neodpovídá výsledku stanovenému smlouvou. Bude tedy záležet především na specifikaci díla (viz výše) při posuzování otázky, zda dílo vykazuje nějakou vadu. Bude-li ve smlouvě uvedeno, že dílo je provedeno, pokud je bezvadné, znamená to, že dílo musí být prosto byť sebemenší vady nebo nedodělku. Z praxe soudů plyne, že dílo, které je vadné, nelze považovat za dílo provedené, a to ani tehdy, když je objednatel převezme. Pokud mezi účastníky nebylo sjednáno jinak, zhotoviteli v takovém případě právo na zaplacení ceny díla nevznikne.

V praxi se ve smlouvě obvykle zakotvuje, že dílo je provedeno, i když vykazuje vady, které nebrání řádnému užívání domu. Zdůrazňujeme, že se jedná o mnohem užší vymezení případných vad. Zhotovitel ovšem neodpovídá za vady díla, jestliže tyto vady byly způsobeny použitím věcí předaných mu k zpracování objednatelem v případě, že zhotovitel ani při vynaložení odborné péče nevhodnost těchto věcí nemohl zjistit nebo na ně objednatele upozornil a objednatel na jejich použití trval. Stejně je tomu při použití nevhodných pokynů.

V případě, že dílo bude vykazovat vady, je možné stanovit celou řadu sankcí, ať už ve formě smluvní pokuty za prodlení, nebo slevy z ceny za sníženou kvalitu apod. Variant, jak tyto sankce uplatnit a nastavit, je celá řada (např. určitým procentem z ceny o dílo, určitou částkou apod.).

Současně je vhodné do smlouvy zapracovat povinnost zhotovitele nejpozději k datu podpisu smlouvy upozornit na vady nebo nesrovnalosti v projektu, které mohl při odborné péči zjistit. V průběhu celé stavby by měl mít stavebník kdykoli možnost nahlédnout do příslušné dokumentace.

Z hlediska objednatele je ve smlouvě též vhodné stanovit, že dílo je tedy bez vad, bylo-li stavebním úřadem vydáno kolaudační rozhodnutí, kterým se povoluje užívání domu.

Záruka za jakost

Ve smlouvě si účastníci mohou sjednat také záruku za jakost díla, kterou přejímá zhotovitel závazek, že dílo bude po určitou smluvenou dobu způsobilé ke smluvenému užívání. Lze také sjednat, že si dílo po určitou dobu zachová smluvené vlastnosti.

Zpět na přehled