Hypodrom 

Použití hypotéky při koupi nemovitosti

Co to je hypotéka

Hypotéka je z právního pohledu název pro dva právní instituty, a sice úvěrovou smlouvu uzavřenou dle obchodního zákoníku, popř. smlouvu o půjčce dle občanského zákoníku, která je zajištěna zástavním právem k nemovitosti. Není rozhodující, zda zastavovaná nemovitost je přímo i předmětem koupě anebo se zastavuje jiná nemovitost (popř. jiné nemovitosti), která slouží k zajištění úvěru použitého na koupi jiné (popř. jiných) nemovitostí.

Zástavní právo

Zástavní právo lze charakterizovat tak, že zástavnímu věřiteli, v našem případě bance poskytující úvěr, vznikne právo domáhat se uspokojení na zastavené věci, pokud dlužník nesplní zajišťovanou pohledávku řádně a včas. Tato práva a povinnosti smluvních stran vznikají na základě zástavní smlouvy, která zpravidla stanoví i bližší práva a povinnosti smluvních stran.

Je třeba zdůraznit, že zástavní právo je spjato s právním životem zajišťované pohledávky. To znamená, že vznik i trvání zástavního práva nerozlučně souvisí se zajišťovanou pohledávkou. Zástavní právo má dvojí funkci, a to funkci zajišťovací - dlužník je motivován, aby jeho věc byla zaplacením závazku zbavena břímě v podobě zástavního práva a funkci uhrazovací - zástavnímu věřiteli je dána možnost uspokojit se ze zástavy - z výtěžku jejího prodeje, pokud nebude jeho pohledávka za dlužníkem .

Zástavní smlouva

Základním požadavkem kladeným na smlouvu je její písemná forma. V opačném případě je zřízení zástavního práva neplatné.

V zástavní smlouvě musí být nezaměnitelným způsobem určen předmět zástavního práva.

Účastníky smlouvy jsou zástavní věřitel - banka poskytující úvěr, a dlužník - zástavce, tedy osoba, která má nějakou nemovitost, kterou může dát do zástavy, a přitom hodlá čerpat úvěr a koupit jinou nemovitost. Je možné, aby zástavu poskytla třetí osoba, pokud zájemce o úvěr žádnou vhodnou nemovitostí nedisponuje.

Současně je možné, aby zástavce převedl zastavenou nemovitost na třetí osobu, která se pak zástavcem, neboť nabude do vlastnictví zastavenou nemovitost. Dlužník však bude mít stále povinnost splatit svůj dluh vůči bance.

Zástava

Co se týče zástavy, může se jednat jen o věc (popř. i spoluvlastnický podíl na věci) za podmínky, že neexistuje překážka, která by zástavci bránila v jejím zcizení. V souvislosti s tímto je třeba zdůraznit, že není možné zastavit družstevní byt.

Poměr mezi výší pohledávky a hodnotou zastavené nemovitosti není dle žádného právního předpisu stanoven. Je tedy věcí zástavního banky, aby si ověřila, jakou hodnotu má zastavovaná nemovitost. Banky z tohoto důvodu vyžadují předložení znaleckého posudku, přičemž výše poskytnutého úvěru se zpravidla pohybuje nejvýše okolo 2/3 hodnoty zjištěné ze znaleckého posudku. Zástavce je v tomto případě povinen zdržet se jednání, kterým by mohlo dojít ke zhoršení zástavy a tím újmě zástavního věřitele. Pokud zástava ztratí na ceně a zajištění pohledávky se stane nedostatečným, zástavní věřitel má právo žádat, aby dlužník zajištění doplnil. Pokud tak neučiní, stane se část pohledávky, která není zajištěna zástavním právem, splatnou.

Zajišťovaná pohledávka

Zajišťovanou pohledávkou se rozumí pohledávka vyplývající z úvěrové smlouvy. Je možné, že úvěrová smlouva bude předpokládat více pohledávek, např. pohledávku na koupi nemovitosti a vedle toho další pohledávky vyplývající zejména ze smluvních pokut, kterými jsou zajišťovány povinnosti zástavce ze zástavní smlouvy.

Dále je nutné si uvědomit, že k zajišťované pohledávce náleží i příslušenství, tedy úroky.

Vznik zástavního práva

K platnému vzniku zástavního práva se vyžaduje jeho zápis do katastru nemovitostí. Návrh zástavního práva podávají smluvní strany zástavní smlouvy, tedy zástavní věřitel a zástavce.

Vzhledem k tomu, že banky poskytující úvěr dbají na řádné zajištění svých pohledávek, tedy poskytnutého úvěru, zpravidla je z jejich strany vyžadováno, aby bylo před poskytnutím úvěru řádně doloženo, že zástavní smlouva byla podána na zápis k příslušnému katastrálnímu úřadu. Tím banky minimalizují riziko, že by poskytly úvěr, aniž by měly tuto svou pohledávku zajištěnu zástavním právem.

Často je v zástavní smlouvě obsaženo ustanovení o tom, že zástavce je povinen poskytnout zástavnímu věřiteli maximální možnou součinnost k tomu, aby překážka bránící vkladu zástavního práva byla odstraněna (popř. uzavřena nová a bezvadná zástavní smlouva). Zástavní věřitel se také pro tyto případy může ve vztahu k dlužníkovi chránit tím, že poskytnutý úvěr, resp. pohledávka z něj plynoucí bude ihned splatná.

Uspokojení ze zástavního práva

Zástavním věřitel může dosáhnout uspokojení své pohledávky z výtěžku zpeněžení zástavy, a to v případě, že dlužník je v prodlení s placením svého závazku vůči zástavnímu věřiteli.

Na druhou stranu je třeba zdůraznit, že zástavní věřitel má možnost zvolit i jiný způsob vedoucí k uspokojení jeho pohledávky.

Zpeněžení zástavy je možné učinit v podstatě ve veřejné dražbě anebo soudním prodejem zástavy.

Zástavní věřitel se však nemůže domoci uspokojení ze zástavy jiným způsobem než je uvedeno v zákoně a je také výslovně zakázáno uspokojení prostřednictvím tzv. propadné zástavy, kdy by při porušení závazku dlužníkem přešlo vlastnické právo k zástavě na věřitele.

Uhrazení pohledávky zajištěné zástavním právem

Uhrazení pohledávky zajištěné zástavním právem je jedním ze způsobů zániku zástavního práva. Při sjednávání podmínek na koupi nemovitosti se jistě bude jednat o zamýšlený způsob zúčastněných stran. Vzhledem k tomu, že existence zástavního práva je odvislá od existence pohledávky, lze uvést, že zánikem pohledávky zaniká i zástavní právo.

Je jen v zájmu dlužníka splatit pohledávku vůči zástavnímu věřiteli, aby došlo i k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí. Je třeba podtrhnout, že k zániku zástavního práva došlo již současně se zánikem pohledávky a případný pozdější výmaz z katastru nemovitostí bude mít pouze evidenční povahu.

Pro úplnost dodáváme, že zástavní právo může zaniknout ještě dalšími způsoby, a to vzdáním se zástavního práva ze strany zástavního věřitele, zpeněžením zástavy, zánikem zástavy (např. zničení zastavené nemovitosti) a za určitých podmínek i prohlášením konkurzu na majetek zástavce

Zpět na přehled