Hypodrom 

Kupní smlouva o koupi pozemku či domu

Vzhledem k rozsáhlosti problematiky je celý článek rozdělen do tří částí týkajících se formálních náležitostí kupní smlouvy, vlastního obsahu smlouvy a důležitých ujednání o způsobu zaplacení kupní ceny.

Formální náležitosti

Zákon pro podobu kupní smlouvy stanovuje několik konkrétních podmínek. Kupní smlouva o koupi pozemku či domu tak především musí být vyhotovena písemně a současně se podpis kupujícího a prodávajícího musí nacházet na téže listině, to znamená na témže vyhotovení kupní smlouvy.

Vzhledem k tomu, že katastrální úřad ověřuje, zda prodávající a kupující skutečně kupní smlouvu podepsali, doporučuji na kupní smlouvě ověřit podpisy kupujícího a prodávajícího. Neméně významnou podmínkou je správné popsání a označení prodávané nemovitosti v souladu s katastrálním zákonem a v neposlední řadě také vymezení výše kupní ceny, případně alespoň způsob jejího následného určení.

Obsah smlouvy

Nutným obsahem smlouvy je zcela jistě dostatečně přesné a jasné určení kupujícího a prodávajícího, a to prostřednictvím uvedení jejich správného jména, bydliště a rodného číslo. Pokud jde o cizince, který nemá přiděleno rodné číslo, pak je toto nahrazeno datem jeho narození. Krom toho je nutné správně a jasně označit nemovitost, která je prostřednictvím kupní smlouvy prodávána a kupována.

Ve smlouvě se také musí prodávající zavázat prodat nemovitost a na druhou stranu kupující převzít nemovitost a zaplatit kupní cenu nemovitosti.

S ohledem na problémy spojené s vlastním nabýváním vlastnictví k nemovitosti v České republice, kterému je věnována velká pozornost v předešlých částech výkladu je více než vhodné ve smlouvě zakotvit obsáhlé záruky pro kupujícího. Současně i prodávající může zajistit své postavení zárukami poskytnutými kupujícím týkajícími se zaplacení kupní ceny, a to obzvláště pokud si kupující bere na zaplacení kupní ceny hypoteční nebo jiný úvěr. Tyto záruky právně zajistí postavení kupujícího a prodávajícího, pokud by se v průběhu prodeje nebo po jeho uskutečnění vyskytly problémy. Záruky mají podobu prohlášení nebo závazku. Prohlášením smluvní strana prohlašuje, že určité skutečnosti existují nebo neexistují, něco se stalo nebo nestalo. Záruka v podobě závazku spočívá v tom, že se kupující nebo prodávající zavážou něco učinit nebo naopak neučinit.

Aby záruky nebyly jen bezzubými ustanoveními smlouvy a aby kupující a prodávající byli motivováni záruky dodržet, je vhodné na porušení záruk navázat zaplacení smluvní pokuty. Pokud daná smluvní strana poruší svou záruku poskytnutou druhé smluvní straně nebo se tato záruka ukáže být nepravdivou, zkreslenou nebo neúplnou, bude porušující smluvní strana povinna zaplatit druhé smluvní straně smluvní pokutu.

Současně je třeba doporučit zakotvení práva postižené smluvní strany odstoupit od kupní smlouvy, pokud druhá smluvní strana poruší podstatnou záruku.

Kromě výše uvedeného ulehčí situaci také stanovení povinnosti prodávajícího vrátit zaplacenou kupní cenu v určité lhůtě a povinnost kupujícího vyklidit koupenou nemovitost v té samé lhůtě i v případě, že postižená smluvní strana právo odstoupení od kupní smlouvy využije.

Domnívám se také, že je optimální stanovit právo odstoupit od smlouvy, pokud se do určité doby od uzavření kupní smlouvy kupující nestane vlastníkem nemovitosti nebo pokud ani na třetí podaný návrh na zápis kupujícího jako vlastníka kupované nemovitosti do katastru nemovitostí nebude kupující zapsán jako vlastník kupované nemovitosti.

V neposlední řadě je nutno ve smlouvě přesně určit, kdy bude nemovitost předána kupujícímu, případně kdo podá návrh na vklad do katastru nemovitostí.

Zaplacení kupní ceny

Platba kupní ceny za nemovitost je rozhodujícím bodem koupě nemovitosti, a to i přes fakt, že kupující nabude vlastnictví k vytoužené nemovitosti až vkladem jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Z tohoto důvodu je třeba vždy dobře ošetřit okamžik platby kupní ceny kupujícím prodávajícímu, protože jakmile kupující zaplatí celou kupní cenu prodávajícímu předem a návrh na vklad jeho vlastnického práva k prodávané nemovitosti bude zamítnut, nebude kupující vlastníkem nemovitosti a peníze vynaložené na kupní cenu budou již v rukou prodávajícího. Kupující v takovém případě nemůže mít nikdy jistotu, že se mu zaplacená kupní cena vrátí.

Naopak zaplacení kupní ceny prodávajícímu až po vkladu vlastnického práva kupujícího k nemovitosti do katastru nemovitostí skrývá riziko pro prodávajícího, jelikož kupující se již stal vlastníkem nemovitosti, a není tedy motivován kupní cenu zaplatit. V takovém případě by prodávajícímu nezbylo než se obrátit na soud.

Standardním, pro obě strany kompromisním, řešením je složení kupní ceny do úschovy. Schovatelem kupní ceny může být v podstatě kdokoli, ale většinou se jedná o advokáta, notáře nebo banku. Platba se pak uskutečňuje na základě smlouvy o úschově, kde jsou zakotvena veškerá práva a povinnosti. Smlouvu uzavírají kupující, prodávající a schovatel a upravuje přesně složení kupní ceny do úschovy, vydání kupní ceny prodávajícímu a případy, kdy se kupní cena vrací kupujícímu.

Doporučujeme, aby veškerá ustanovení smlouvy o úschově obsahující manipulaci s kupní cenou přesně a věrně opisovala příslušná ustanovení z kupní smlouvy.

V případě, že má kupující veškeré prostředky na zaplacení ceny, pak je standardní, že kupující složí kupní cenu do úschovy při podpisu kupní smlouvy a kupní cena je prodávajícímu vydána po zápisu vlastnického práva kupujícího ke kupované nemovitosti do katastru nemovitostí.

Jestliže kupující veškeré prostředky nemá a část nebo všechny prostředky čerpá z úvěru, pak je složení a vydání kupní ceny z úschovy poněkud odlišné v souladu s podmínkami

a možnostmi čerpání úvěru. Toto je třeba upravit vždy individuálně podle podmínek daného úvěru a koupě.

Zpět na přehled