Hypodrom 

V dnešní době je koupě nemovitostí, především bytů, a s tím spojené problémy velmi aktuálním a rozšířeným tématem.  Pokud se rozhodnete pro koupi bytu, je třeba dodržet určitý postup a především je nutné dát si pozor na různé nástrahy spojené s koupí vybraného bytu. Cílem tohoto článku je upozornit na tyto nástrahy a pomoci vyhnout se tak nepříjemnostem, které by mohly objevit v rámci celého procesu koupě - od výběru až po řádné a ničím nerušené užívání bytové jednotky.

Prvním krokem k získání vlastnictví k bytu je obvykle uzavření rezervační smlouvy. Jedná se o smlouvu, jejímž prostřednictvím si lze zajistit, že alespoň po dobu, která je sjednána ve smlouvě, nebude moci prodávající nebo realitní kancelář, v jejíž nabídce je vámi vybraná nemovitost, prodat ji někomu jinému než vám. V této fázi může být vyžadováno složení rezervačního poplatku.

Výše poplatku není zákonem ani jiným právním předpisem nijak specifikována. Rezervační poplatek se platí v hotovosti současně s podpisem rezervační smlouvy. V souvislosti se zaplacením rezervačního poplatku je tedy dobré si ověřit, zda částka bude v případě uskutečnění koupě nemovitosti následně započtena do úhrady kupní ceny či nikoli, zda bude možná změna smlouvy o budoucí koupi bytu, jaké jsou lhůty na podepsání dalších smluv. Může se totiž stát, že podepisování dalších smluv se opozdí a rezervační poplatek propadne vlastníkovi. Pokud se chcete vyhnout nepříjemnostem, doporučuji si ve smlouvě ujednat, za kterých podmínek bude rezervační poplatek vrácen v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy.

Rezervační smlouva by dále měla obsahovat i určité stanovené náležitosti jako lhůtu, na niž je nemovitost rezervována a tudíž nemůže být prodána nikomu jinému a měla by být vyřešena příprava smlouvy a popřípadě také zajištění finančních prostředků na koupi.

Pečlivá prohlídka se vyplatí

Chcete-li se vyhnout nepříjemnostem, které by mohly v budoucnu nastat, doporučujeme si před uzavřením smlouvy vybraný byt pečlivě prohlédnout - tedy samozřejmě v případě, pokud je toto možné. Prodávajícím či zprostředkovatelem prodeje by vám měla být důkladná kontrola nemovitosti umožněna, a to jak po stránce faktické, tak po stránce právní. Doporučujeme provést jak audit technicko-stavební, tak audit právní, kdy se zjišťuje, zda vámi vybraný byt netrpí nějakými právními vadami.

Řadu z právních vad lze zjistit například v evidenci katastru nemovitostí. Zaměřte svoji pozornost především na existenci práv třetích osob - zástavního práva, věcných břemen. Některé právní vady zjistitelné nejsou a jejich ochrana musí být zahrnuta do smlouvy. Vadami faktickými pak rozumíme různá poškození v bytě. Půjde nejčastěji o vady způsobené procesy souvisejícími s výstavbou a popřípadě užíváním bytové jednotky. Tyto vady by nemělo být příliš problematické odstranit za pomoci záruky, kterou by měl dodavatel nemovitosti poskytnout.

U bytů starších je nutné důkladně prověřit celkový stav nemovitosti s ohledem na její pravděpodobné opotřebení a případně také zohlednit náklady na očekávané úpravy v kupní ceně, kterou budete ochotni akceptovat.

Společné části domu

Při koupi bytu zároveň vzniká spoluvlastnické právo ke společným částem domu, přičemž velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech bytových jednotek v domě, proto je i na tomto místě třeba doporučit, abyste se nezaměřili při prověřování faktického či právního stavu nemovitosti pouze na bytovou jednotku jako takovou. Vhodné je seznámit se současně se stanovami společenství vlastníků jednotek v domě, kterými budete po nabytí bytové jednotky rovněž vázáni a z nichž pro vás může vyplývat celá řada povinností. Rovněž doporučuji prověřit hospodaření společenství vlastníků.

Koupě bytu

Nejvýznamnějším krokem je samotné odkoupení bytu. Budete uzavírat smlouvu o převodu vlastnictví bytové jednotky, popřípadě smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Druhou zmíněnou smlouvy je dobré uzavřít v situacích, kdy má bytová jednotka vzniknout teprve v budoucnu nebo pokud jako způsob financování koupě nemovitosti použijete hypotéku.

Podstata smlouvy o budoucí kupní smlouvě spočívá v písemném závazku jejích účastníků, že do dohodnuté doby uzavřou kupní smlouvu za podmínek, které jsou dohodnuty v předmětné smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Smlouva o smlouvě budoucí musí splňovat zákonem stanovené požadavky a musí být písemná.

U smlouvy o koupi bytu je důležité věnovat pozornost jejím náležitostem. Ta má svá specifika oproti kupní smlouvě například na dům či pozemek a musí obsahovat další zákonné náležitosti. Tyto další náležitosti jsou určeny zákonem o vlastnictví bytů.

Bez čeho se smlouva neobejde

Podstatné zákonné náležitosti, které by kupní smlouva měla obsahovat, jsou:

• - označení budovy nebo domu, ve kterém je byt umístěn, údaji podle katastrálního zákona,
• - číslo bytu včetně jeho pojmenování a umístění vdomě,
• - popis bytu, jeho příslušenství, jeho podlahová plocha a popis vybavení bytu, který je kupní smlouvou převáděn.

Dále je třeba ve smlouvě určit:

• společné části domu včetně určení, které části jsou společné vlastníkům jen některých bytů,
• stanovit spoluvlastnický podíl vlastníka bytu na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, či označit pozemek, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu zákona o vlastnictví bytů, údaji podle katastrálního zákona.

Další významnou náležitostí jsou také práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka domu nebo bytu na nového vlastníka bytu, půdorys všech podlaží domu, popřípadě jejich schémata.

Financování koupě hypotékou

V dnešní době většina bank umožňuje použití hypotéky na financování koupě nebo přestavby nemovitosti. Hypotéka je dlouhodobá půjčka, která je zajištěna zástavním právem. Jako zajištění se používá dům, bytový dům nebo byt v osobním vlastnictví. Není rozhodující, zda zastavovaná nemovitost je přímo i předmětem koupě anebo se zastavuje jiná nemovitost, která slouží k zajištění úvěru použitého na koupi jiné nemovitostí. Zástavní právo takto vzniklé lze charakterizovat tak, že bance poskytující úvěr vznikne právo domáhat se uspokojení na zastavené věci, pokud dlužník nesplní zajišťovanou pohledávku řádně a včas.

Zástavní věřitel může dosáhnout uspokojení své pohledávky z výtěžku zpeněžení zástavy. K platnému vzniku zástavního práva se vyžaduje jeho zápis do katastru nemovitostí. Návrh zástavního práva podávají smluvní strany zástavní smlouvy, tedy zástavní věřitel a zástavce.  Ze strany banky je často vyžadováno, aby bylo před poskytnutím úvěru řádně doloženo, že zástavní smlouva byla podána na zápis k příslušnému katastrálnímu úřadu. Pokud je pohledávka banky splacena, dojde i k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí

Katastr nemovitostí

Po uzavření kupní smlouvy je dalším nezbytným krokem pro získání vlastnického práva k bytové jednotce vklad nabytí vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Pro zahájení řízení o vkladu se nejprve musí podat návrh na provedení vkladu, kterým prodávající nebo kupující žádá úřad o provedení vkladu.

Návrh musí obsahovat

• označení katastrálního úřadu, jemuž je návrh určen,
• přesnou identifikaci osob, které jsou účastníky řízení,
• dále také označení práv, která mají být zapsána do katastru nemovitostí.

Pokud jsou všechny výše stanovené podmínky splněny, pak katastrální úřad vklad práva do katastru nemovitostí povolí a poté provede vlastní vklad daného práva do katastru. Proti tomuto rozhodnutí se nelze odvolat. Účinky provedeného vkladu nastávají zpětně ke dni návrhu na vklad.

Společenství vlastníků jednotek

Po vkladu bytových jednotek v katastru nemovitostí vzniká přímo ze zákona společenství vlastníků jednotek. Tím se rozumí právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částech domu. Společenství může vzniknout v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Členem se nový vlastník bytu stává automaticky.

Družstevní vlastnictví

Je nutno ještě upozornit, že řada z bytů je v tzv. „družstevním vlastnictví". U těchto „družstevních bytů" se fakticky nejedná o převod vlastnického práva k nemovitosti, ale o převod členských práv a povinností a o převod nájmu k bytu. Podíly v družstvu jsou nejčastěji nabývány s tím, že po určité době dojde k převodu vlastnického práva k užívanému družstevnímu bytu z bytového družstva, který je nájemcem daného bytu. Proto je také žádoucí při převodu členských práv a povinností prověřit nejen majetkovou situaci a obsah stanov bytového družstva, které je právnickou osobou jako obchodní společnosti, ale zároveň faktický a právní stav bytu ve vlastnictví dotčeného družstva.

Autor: JUDr. Richard Gürlich Ph.D, AK Richarda Gürlicha  (www.akrg.cz)

Zdroj: Kupujeme nový byt