Hypodrom 

Koupíme si nový byt (dům). K tomuto, ve většině případů zcela zásadnímu životnímu rozhodnutí řada z nás dospěla po důkladném zvážení všech pro a proti. Už nás totiž možná omrzelo každodenní podvečerní kroužení čtvrtí a hledání vhodného místa k zaparkování na přeplněných sídlištních ulicích. Nebo už nechceme své návštěvy vodit počmáranou chodbou domu a omlouvat se za nevábně vyhlížející výtah. Možná ale za naším rozhodnutím stojí zvyšující se nájmy, lepší rodinná finanční situace, změny v rodině či nutnost přestěhovat se z jakéhokoli důvodu do většího/menšího...

Poté, co jsme se tedy rozhodli pro rázné řešení své bytové situace, následuje druhé, neméně důležité rozhodnutí. Jedná se o odpověď na otázku, která se jednoduchou jeví pouze na počátku: Jaké bydlení vlastně potřebujeme?

Je velmi těžké zobecnit, jaký byt je nejlepší. Každý z nás má jiný životní styl a potřeby, a proto se budou zásadním způsobem lišit i naše představy o ideálním bydlení. Je také pochopitelné, že jiné potřeby máme dnes a něco jiného nám bude vyhovovat za pět deset let. Vzhledem k tomu, že bydliště ve většině případů neměním pokaždé s příchodem nové životní situace, je při výběru nového domova třeba myslet dopředu.

Následující řádky, vycházející z dlouholetých zkušeností tvůrců portálu www.kdechcibydlet.cz s českým  rezidenčním trhem, se vám pokusí nastínit několik základních otázek, které byste si rozhodně neměli při výběru nového domova zapomenout položit. Zdají se být logické a jednoduché, ale přesvědčili jsme se, že ne vždy nás napadnou v tom správném okamžiku.

Poloha nemovitosti

Kritériem číslo jedna je snad pro každého výběr místa. Tedy developery a prodejci mnohokrát omílaná lokalita, lokalita, lokalita.

Rodiny s malými dětmi budou nejspíš preferovat bydlení co nejblíže k přírodě, například na okraji města. Motivovány jsou především vidinou dlouhých procházek s kočárkem, batolícími se potomky, skotačícími předškoláky... Ovšem ti, kteří přemýšlejí o budoucnosti svých dětí, už dnes vědí, že čas utíká jako voda a bezproblémová dopravní dostupnost mateřské školky, škol základních i uměleckých či sportovního zařízení musí při výběru místa, kde bude náš nový domov stát, hrát významnou roli. Přijde totiž okamžik, kdy potomkům už nebude stačit zahrádka u domu, les za humny či hřiště, kam dojdou pěšky. A vozit je pravidelně autem do školy nebo na každou mimoškolní aktivitu zvládá opravdu jen málokdo.

Svobodní či bezdětní manželé budou možná naopak toužit po „živějším" centru. Manželé, jejichž děti již vylétly z hnízda, se pak v zásadě dělí na městské typy a ty, kteří „utečou" bydlet za město. A nebo ve městě zůstávají přes zimu a na léto si vyhledají malý letní byt v městečku s přírodou na dosah a veškerou občanskou vybaveností (včetně zdravotnických zařízení).

Volba místa, kde si nový domov pořídíte, se do značné míry samozřejmě odvíjí i od stavu vašeho účtu (dražší centrum versus levnější okolí) a očekávání zhodnocení nemovitosti (ceny kvalitních bytů a bytů v centru větších měst většinou logicky rostou rychleji).

Při hledání té správné lokality je také dobré přemýšlet o tom, která výpadovka z města nás dovede k rodičům či dětem, případně do vámi oblíbených výletních míst (abyste při každé návštěvě zbytečně nezdolávali věčnými kolonami sužovaný městský okruh).

Před koupí bytu doporučujeme udělat si čas a porovnat skutečný stav potřebné občanské vybavenosti místa s tím, co uvádějí propagační materiály prodejců a developerů. Nezapomeňte si zodpovědět otázky typu: Vyberu si v nejbližším obchodě z jeho nabídky? Jak daleko budu muset dojíždět za nákupy? Je blízká základní škola skutečně na „dostatečné úrovni" i pro mé talentované děti? Neznamená zeleň v okolí jen několik smutně uvadajících stromů a keře plné odpadků?

Častým lákadlem mnoha developerských projektů je prostý, ale naštěstí dobře prověřitelný slogan: Velmi dobrá dopravní dostupnost.

Vyzkoušejte si tedy na vlastní kůži - a to pokud možno v dopravní špičce, jak rychle se dostanete z dané lokality do práce. Místo, po kterém pokukujete, může sice od vašeho pracoviště či školy dělit pouhých pár kilometrů, jak ale mnozí motoristé vědí, při pravidelné dopravní zácpě se i pár kilometrů proměněných v desítky minut strávených v nekonečné, pomalu se vlekoucí koloně, zanedlouho promění v peklo.

Také informaci shrnutou do věty: V okolí se nachází nákupní centrum, hypermarket, supermarket je třeba prověřit. Může to sice znamenat, že během chvilky seženete vše, na co si vzpomenete, ale toto pohodlné nakupování může zhořknout poté, co zjistíte, že pod okny vašeho obývacího pokoje jezdí zásobovací nákladní auta, zadní vchod do supermarketu, k němuž je otočen dětský pokoj či ložnice, je ozářen 24 hodin denně a parkoviště se začíná každý den plnit nákupůchtivými spoluobčany od časných ranních hodin. A to i o víkendu.

Vyplatí se také na příslušném úřadu nahlédnout do schváleného územního plánu. Ten vám v mnohém napoví, jakým směrem se v nejbližších letech bude daná obec nebo městská čtvrť rozvíjet, co se plánuje v okolí stavět - jedná se o smíšenou oblast, kde se bude dařit i podnikání, nebo je lokalita určená pouze pro bydlení? Nechystá se v okolí například stavba dálničního obchvatu města, s nímž se odmítáte smířit? Ale nezapomeňte - i v územním plánu může v horizontu několika let dojít ke změně.

Při výběru místa berte v úvahu i požadovanou míru klidu a také bezpečnosti okolí. Nebudou se manželka a děti bát vracet se samy večer domů?

Zaměřte se i na to, jak rušná je přilehlá komunikace? Budete si chtít a moci v létě otevřít okno? Co šum dálnice, kterou sice nevidíte, ale večer při posezení na zahradě slyšíte. Jízda vlakem může být pro mnohé romantickým zážitkem. Ovšem pokud vám vlak jezdí za domem každých deset minut, za pár dní je po romantice.

Důležitý je také stav ovzduší. Zjistěte si proto, odkud vanou převládající větry? Prozradí vám, že v sousední vsi je prosperující vepřín, výkonná továrna či čistička odpadních vod. Zafouká-li odtud jednou do roka, dají se nad touto vadou na kráse nového bydlení přivřít oči. Ovšem běda, pokud odtud vítr vane po většinu roku. A pamatujte také na to, že na kopci je vždycky lepší vzduch než v údolí.

Jak velký byt koupíme?

Dalším parametrem, který ovlivňují naše potřeby i stav peněženky současně, je volba velikosti bytu. O velikosti vypovídá počet pokojů či ještě lépe celková výměra obytné plochy v metrech čtverečních. Před konečným rozhodnutím, jak velký byt si pořídíte, si pokuste nejprve představit, kolik pokojů budete skutečně potřebovat. Odpovězte si na otázky typu: Opravdu se mi vyplatí pracovna jako samostatný pokoj? Které úložné plochy nutně potřebuji? Musím mít šatnu? Mohou mé děti spát společně v jednom pokoji? Stačí nám ráno jedna koupelna se společným WC? Jsem ochotný každý den sklápět a rozestýlat lůžko v obývacím pokoji? Kam uložím tchýni, která k nám jezdí na pravidelné a dlouhé návštěvy? Spí u nás často děti z prvního manželství?

Poté porovnejte své požadavky a finanční možnosti s odpovídající nabídkou bytů dané velikosti ve vybrané lokalitě.

Uvědomte si ale také, že s velikostí bytu rostou provozní náklady. Součástí bytové jednotky je vždy i podíl na společných částech bytového domu. Výše podílu pak určuje podíl majitele bytu na nákladech na správu, údržbu a opravy.  Čím větší je tedy byt, tím větší jsou příspěvky do fondu oprav, na úhradu provozu a úklidu společných prostor a údržby zeleně patřící k domu.

Představy jednotlivců o velikosti bytu se mohou značně lišit: Jako minimální domov pro čtyřčlennou rodinu si můžeme představit byt ve velikostní kategorii 3+kk o 65 metrech čtverečních. Za příjemný byt pro čtyři osoby lze označit byt 4+kk se dvěma koupelnami, samostatnou toaletou a minimální plochou 100 metrů čtverečních. Čtyři nároční však užijí i bytovou jednotku 5+1 (a více) s plochou i 200 metrů čtverečních.

Dispozice bytové jednotky

Základem dispozice je orientace bytové jednotky. Ovšem i zde vše záleží na vašich představách. Zažitý ideál je následující: ložnice na východ, obývací pokoj na jih a západ, terasa na jih. Pokud však dáváte v létě přednost stínu a chladnějším místnostem a nechcete kvůli tomu investovat do klimatizace, nebraňte se severním stranám. Na terase obrácené na jihozápad se v horkých letních měsících, jaké u nás v posledních letech panují, nedá téměř vydržet. Markýza je pak nezbytností - ale neochrání zcela.

Jsou-li pro vás sluneční paprsky po ránu spíš dotěrným návštěvníkem než radostným impulsem vybízejícím k vyskočení z postele, volte ložnici na jinou než na východní stranu. Nebo se neobejdete bez těžkých tmavých závěsů či žaluzií.

V nabídce realitních kanceláří najdete nejčastěji bytové jednotky s dvěma hlavními dispozičními směry: prostorově otevřené „lofty" a uzavřené dispozice (standardní byt či mezonet) sázející na soukromí oddělených místností. Záleží jen na vás, ke kterému životnímu stylu se přikláníte. Opět je třeba říci, že velký vliv na volbu, zda loft nebo klasický byt bude mít existence dětí v rodině. Život s malými dětmi ve zvukově i vizuálně otevřeném prostoru (loftu) není příliš ideální.

Časté chyby

Samotný návrh dispozice bytu by měl v zásadě řešit a rozdělovat byt na klidovou noční zónu (ložnice) a pobytovou rušnou denní zónu (kuchyně a obývací pokoj). Tyto zóny by se pokud možno neměly navzájem rušit.

Bližší pravidla dispozičního uspořádání bytu by vydaly na samostatný rozsáhlý článek, proto se dnes zastavme jen u pár nejčastějších dispozičních chyb:

Většinou víme, kde bude v bytě kuchyně. S dostatečným předstihem si je ale potřeba rozmyslet její přesný návrh, a to včetně rozmístění spotřebičů (kvůli umístění vývodů digestoře, odpadu pro dřez atp.). Ušetříte si tím nákladné přestavby či bolestivé kompromisy, když se pak do hotových vývodů budete snažit navrhnout kuchyň vašich snů.

Zamyslete se i nad tím, zda opravdu chcete mít kuchyni a jídelnu propojenou s obývacím pokojem. Ne pro každou rodinu je toto řešení ideální. Má-li člen rodiny, který nejčastěji vaří, ve zvyku při této činnosti poslouchat rádio s hlasitou klasickou hudbou, zatímco druhá osoba soustředěně sleduje fotbalový zápas nebo nekonečný seriál a u jídelního stolu pod dozorem jednoho z rodičů píše domácí úkoly prvňáček, dá se to v otevřeném prostoru realizovat jen s maximem tolerance na všech stranách /nebo se sluchátky na uších/. Nemluvě o pracovní návštěvě, která na pohovce v obývacím pokoji překřikuje koncert kuchyňského nádobí.

Zkuste si také dopředu dobře promyslet, které věci, kolik a kde budete skladovat. Úložných prostor bývá často (spíš však vždy) málo, navíc vhodně koncipovaná šatna nám pak ušetří místo objemných skříní trvale zatěžujících původně vzdušný obývák.  

Velmi častou chybou dispozičních návrhů bývají i malé vstupní haly. Při odchodu a příchodu zde bývá nejen nejvyšší koncentrace lidí v bytě, ale také tu potřebujete odložit kabáty, bundy, boty, čepice, šály, deštníky...

Slabinou dispozičního řešení mohou být (a hlavně v minulosti byly) průchozí místnosti (do ložnice můžete jít jen přes obývací pokoj atp.). Komunikační spojky v bytě (chodby) by měly být co nejkratší. Zvyšují nejenom množství nachozených kilometrů po bytě, ale často zabírají místo užitečnějším obytným místnostem. A v konečném důsledku zvyšují i cenu bytu, která je dána jeho plochou.

Nevhodná dispozice bytové jednotky samozřejmě nemusí být konečná, dá se změnit. Poraďte se - nejlépe s architektem - o možnostech změn či stavebních úprav. U starších bytů to samozřejmě představuje souhlas majitele a jednání na stavebním úřadu (nosné příčky vám ale stejně nikdo nepovolí bourat), u nových bytů tuto možnost zajišťují klientské změny. Před zahájením stavby vnitřních příček bytu bývají dispoziční změny často zdarma, protože pro investora znamenají jen minimální vícenáklady. Vždy stojí za to se developera/prodejce VČAS zeptat, DO KDY a o KTERÉ ZMĚNY je možné zažádat.

Nahoře, či dole?  Balkon, nebo terasa?

Na úvod této kapitoly si neodpustíme drobné, pro někoho možná zbytečné upozornění. Z každodenní praxe však víme, že není neobvyklé, když si lidé pletou patra a podlaží. Většina nabídek developerů „mluví" o podlažích. Patra však máme v Česku tak nějak víc pod kůží. Takže, narazíte-li v inzerátu na informaci, že dům má čtyři nadzemní podlaží (4 NP) a vámi vyhlédnutý byt se nachází ve třetím nadzemním podlaží (3. NP), znamená to, že dům má tři patra a váš byt je v patře druhém. První nadzemní podlaží = přízemí, druhé nadzemní podlaží = první patro, atd. První podzemní podlaží (1. PP) je něco jako suterén a většinou se tam skrývají sklepy a garáže.

Zejména u nabídek nových bytů platí pravidlo: čím vyšší podlaží, tím vyšší cena. Nejvyšší podlaží většinou sázejí na pěkný výhled z velké terasy, ale za tento byt většinou zaplatíte i luxusní cenu s tzv. daní z přepychu. Přesto je o tyto byty zájem a bývají vyprodány jako první.

Pokud zvažujete koupi bytu v přízemí, tedy v 1. NP, promyslete si, jak je zajištěna či jak zajistíte jeho bezpečnost. Vždy je důležité ověřit, jak bude vypadat parter - jak blízko vás budou oči zvědavců? Kudy budou jezdit a kde budou parkovat auta rezidentů a návštěvníků? Jaký bude celkový výhled a přístup světla? Nejsou stromy příliš blízko oken?

Dnešní doba s sebou přinesla i trend balkónů a teras; ty se také samozřejmě promítají do ceny bytů (pro orientaci - většinou polovinou ceny za metr čtvereční z ceny plochy bytu). Praxe ale může být jiná: na balkonu ve skutečnosti trávíme mnohem méně času, než jsme si původně představovali. Pokud jste rozhodnuti pro koupi bytu s balkonem, pak si ověřte, zda je dostatečně široký, aby se sem pohodlně vešel alespoň stůl se čtyřmi židlemi. Pokud ne, balkon se spíš stane květinovou zahrádkou (v lepším případě), kuřárnou nebo úložištěm nepotřebných věcí.

Oblíbené jsou také byty, které mají předzahrádky. Ty kompenzují přízemní polohu a často i násobí hodnotu bytu - přibližují totiž byt rodinnému domu se zahradou. Je však třeba si uvědomit, že nad vámi vždy někdo bydlí, kouká se a v horším (ale bohužel častém) případě vám na zahrádku zahazuje nedopalky a jiný odpad. Můžete se stát i nechtěným cílem soukromé dešťové přeháňky - to v případě, že balkon nad vámi je ozdoben množstvím květin v závěsných truhlících a majitel je hojně zalévá.

Kupujete-li takový byt v zimě a v těsné blízkosti zahrádky a vašich oken je sousedova zahrada se vzrostlými listnatými stromy, pamatujte, že kvůli jejich olistění se příděl světla pronikající do vašeho bytu a na pozemek může od jara významně snížit. A listí, které se na podzim zatoulá z vedlejší zahrady na vaši předzahrádku, také nebývá vítaným hostem.

Závěrem

Dříve se lidé tolikrát nestěhovali. Ve většině případů si po svatbě vybudovali svůj domov a ten měli „na doživotí". Dnešní doba s sebou přináší možnost změnit svůj domov nejen podle své životní úrovně, ale i v souladu s věkem se vyvíjejícími potřebami. K přestěhování nás dnes často donutí i změna zaměstnavatele, nová pracovní pozice...

S výběrem a koupí každého nového bytu či domu nám však přibývají zkušenosti a formují se naše názory na ideální bydlení. Co nám stačilo na počátku, je pro nás nyní nepřijatelné. Nebojme se proto změny. Každá změna je přece počátek něčeho nového. A jistě lepšího.

Autorky:  

Ing. arch. Evženie Handzelová, MBA

Mgr. Jana Hrabětová

Zdroj: Kupujeme nový byt (www.kdechcibydlet.cz)