Hypodrom 

Které daně a poplatky zajímají kupujícího (zájemce o koupi bytu/domu) při koupi nového bytu? Dají se shrnout do pěti oblastí: daně z příjmů (fyzických a právnických osob), daň z přidané hodnoty, daň z převodu nemovitostí, daň z nemovitostí a poplatky, zejména pak poplatky správní.

V kupní smlouvě, respektive ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě, se povinně uvádí cena. Prodávající odvádí z prodeje nových bytů, tj. z bytů do tří let od kolaudace stavby bytového domu, daň z přidané hodnoty. Je nutné si hned na počátku zjistit, zda uváděná cena je bez DPH a DPH ji navýší, nebo zda se jedná o cenu konečnou. Není totiž pravidlem, že by v nabídkách byla vždy prezentována cena včetně DPH (ta zajímá většinu kupujících). Mnozí developeři a prodejci uvádějí ve svých inzerátech i cenových listech cenu bez DHP, na což většinou upozorňují menším písmem v zápatí ceníku.

Daň z příjmu

Základ daně z příjmů může kupní cena bytu, včetně souvisejících pozemků, snížit v plné výši ceny pouze u těch subjektů, které byt kupují za účelem dalšího prodeje - mají v předmětu činnosti nákup a prodej nemovitostí a splňují další podmínky.

Osoby, které byt kupují pro své potřeby, mohou postupně snižovat základ daně z příjmů formou odpisů, pokud byt slouží k zajištění jejich zdanitelných příjmů (například pronájem). V obou případech má obecně plátce daně nárok na odpočet daně na vstupu při splnění zákonných podmínek.

Základ daně z příjmů neovlivní cena bytu v případech, kdy ho fyzická osoba užívá k vlastnímu bydlení.

Daň z přidané hodnoty

Je běžné, že zájemce o byt hradí na základě rezervační smlouvy tzv. rezervační zálohu. Rezervační záloha (kauce, jistina) nikdy není daňovým výdajem zájemce. Pokud trvá zájem zájemce o koupi, rezervační záloha se započítává na zálohu na kupní cenu bytu. V případě, že zájemce od smlouvy odstoupí, je obvykle povinen prodávajícímu uhradit smluvní pokutu ve výši kauce nebo části kauce. Smluvní pokuta je daňovým výdajem zájemce. Nepodléhá dani z přidané hodnoty.

Na základě smlouvy o smlouvě budoucí zájemce hradí zálohy na kupní cenu bytu. Je-li zájemce plátcem DPH a splňuje-li zákonné podmínky, může si od prodávajícího vyžádat daňový doklad a na jeho základě nárokovat u finančního úřadu odpočet daně v daňovém přiznání.

Pokud kupující kupuje dokončený byt, obvykle rovnou hradí celou kupní cenu.

Pro daňové účely není podstatné, jestli je kupní cena (zálohy na ni a doplatek) hrazena z vlastních prostředků zájemce, nebo pomocí hypotéky.

Prodej nového bytu podléhá snížené sazbě DPH ve výši devíti procent. To se týká i podílu na společných částech domu. Výjimkou jsou byty, které mají celkovou podlahovou plochu všech místností větší než 120 metrů čtverečních. U nich se uplatní se základní sazba DPH 19 procent. Prodej bytu po třech letech od nabytí nebo od kolaudace nepodléhá DPH.

Klientské změny a DPH

Zejména na počátku, ale často i v prvních fázích výstavby může obvykle zájemce měnit některé parametry „svého" bytu. Za tyto tzv. klientské změny klient platí. Tuto částku často účtuje samostatně stavební firma, nikoliv prodejce. Klientské změny v bytě podléhají devítiprocentní DPH u bytů do 120 metrů čtverečních podlahové plochy, devatenáctiprocentní DPH u ostatních bytů a garáží.

V případě nepřijetí ceny za klientskou změnu, respektive v případě, kdy si zájemce změnu rozmyslí v době, kdy byly již nějaké práce na změně realizovány, je obvykle povinen prodávajícímu uhradit vynaložené náklady. Ty mají většinou podobu smluvní pokuty. Smluvní pokuta nepodléhá DPH.

Financování úvěrem a odečet úroků

V případě, že kupující - fyzická osoba - financuje pořízení bytu úvěrem ze stavebního spoření nebo z hypotečního úvěru, má možnost si při splnění zákonných podmínek odečíst od základu daně z příjmů fyzických osob částku úroků z tohoto úvěru ve výši podle potvrzení stavební spořitelny nebo banky. To se však týká pouze dokončených bytů! Zákon o daních z příjmů stanoví i další podmínky pro odpočet (kdo uplatňuje, roční limit apod.). Odpočet nelze uplatnit, používá-li se byt k podnikání nebo k pronájmu.

Prodej pozemku a DPH

Prodej pozemku, na němž bytový dům stojí, nepodléhá DPH. Pozemky další jako předzahrádky, venkovní parkovací stání, parky či hřiště při prodeji také nepodléhají DPH. Naopak úpravy pozemků (zámková dlažba, jinak zpevněná plocha) podléhají devatenáctiprocentní sazbě DPH. I tyto částky mohou být samostatným předmětem kupní smlouvy.

Garáže a společné části bytového domu

Pořizuje-li se garáž jako samostatná stavba, chová se daňově jako bytová jednotka - za určitých podmínek sníží jednorázově nebo snižuje postupně základ daně z příjmů. U převodu garáže uplatňuje plátce daně základní sazbu DPH 19 procent.

Pořizuje-li se garážové stání jako samostatná jednotka, evidovaná v katastru nemovitostí, postupuje se stejně jako u samostatně vystavěné garáže. Garážové stání jako podíl na společných částech domu je samostatně nepřevoditelné a nabývá se spolu s bytovou jednotkou. Proto se postupuje stejně jako u bytu, ke kterému patří.

Společné části bytového domu jsou samostatně nepřevoditelné a nabývají se výlučně spolu s jednotkou. Při koupi mají stejný režim jako pořizovaný byt.

Daň z převodu nemovitosti

Prodej nových bytů za obvyklých podmínek nepodléhá dani z převodu nemovitostí. Prodej pozemků a garáží dani podléhá. Daň přiznává a platí prodávající, pokud se smluvní strany nedohodnou ve smlouvě jinak. Za úhradu daně ručí nabyvatel.

Správní poplatky

Správní poplatky spojené s úkony katastrálního úřadu, popřípadě další poplatky (za ověření podpisů aj.) se hradí podle smlouvy. Většinu z nich hradí kupující. Obdobně to platí u ověřování podpisů u notáře.

Daň z nemovitosti

Do 31. ledna následujícího kalendářního roku musí vlastník bytu a souvisejících pozemků podat přiznání k dani z nemovitostí místně příslušnému finančnímu úřadu podle místa, kde se bytový dům nachází. U nového bytu užívaného k bydlení budou pravděpodobně splněny podmínky pro osvobození od daně ze staveb. U pozemků a garáží, případně dalších staveb bude nutné vyčíslit daň a vždy do 31. 5. ji na běžný rok uhradit.

Závěrem doporučujeme zejména složitější případy konzultovat s daňovým poradcem. Věřte, vyplatí se to.

Autor: Ing. Petr Kout CSc.

Zdroj: Kupujeme nový byt (www.kdechcibydlet.cz)